摘要：自今年以来，我国房地产市场呈现明显调整的趋势，但是国内整体房价仍居高不下。资料显示，2022年11月，百城新建住宅平均价格为16190元/平方米。二手房价格要稍好一些，百城二手住宅平均价格为15911元/平方米。这就意味着，随便在这些城市买...
自今年以来，我国房地产市场呈现明显调整的趋势，但是国内整体房价仍居高不下。资料显示，2022年11月，百城新建住宅平均价格为16190元/平方米。二手房价格要稍好一些，百城二手住宅平均价格为15911元/平方米。这就意味着，随便在这些城市买一套房，至少要150-250万元，普通家庭即使掏光所有积蓄，欠下几十年的房贷，也未必有这个经济能力买下一套商品房。
为了降低购房者的买房压力，我们国家也推出了一些政策措施：一方面，现在很多地方银行下调了房贷利率，从之前的5.8%一直下调至现在的4.2%，同时，首付比例也从之前的30%，下调至20%。另一方面，各地应加快保障房的进程，为城市低收入家庭兜底。未来几年之内，将会有大量保障性租赁房、共有产权房入市。这将大大降低低收入群体买房或租房的压力。
与此同时，从今年开始，房地产市场也迎来了4大“新变化”：第一，国内城镇化已经接近尾声。过去国内各地房价持续上涨，主要是大量农民进城购房，持续的买房需求，推动了房地产市场繁荣20年。而目前，国内14.1亿人口当中，有9.1亿人居住在城镇，另有5亿人居住在农村。我国城镇化进程已经达到了64%。未来农民进城落户数量会越来越少，很难再推动房地产市场持续繁荣下去。
第二，人口老龄化社会的到来。我国已经进入到老龄化社会，60岁以上的老年人口已经达到了2.67亿，到2035年将会超过4亿人。而年轻人的数量越来越少，90后1.75亿，00后1.45亿。自2016年国内放开二胎政策之后，2017年新生儿数量是1758万，到了2021年新生儿数量是1063万。
据专家预计，2022年我国人口很可能会出现负增长。人口老龄化社会则会带来老年人口无需买房，而年轻人口完全可以通过继承父辈房产，也不需要买房了，刚需购房将会越来越少。
第三，商品房呈现“供远大于求”的局面。数据显示，我国现在拥有存量商品房数量达到1.2亿套，足够3-4亿人居住，而且每年还有1400多万套新建商品房入市。与此同时，国内购房需求趋于饱和，96%的家庭拥有1套房子，41.5%的家庭拥有2套以上房产。未来入市商品房是越来越多，而购房需求却越来越少。所以，不要说三四线城市房价会下跌，就连一、二线城市房价照样会回归居住属性，此乃大势所趋。
第四，房地产调控政策效果不理想。为了刺激房地产市场回暖，各地纷纷对房地产市场松绑，除了放开限购、限售之外，还有就是给购房者以现金补贴奖励，以及放宽公积金贷款额度。与此同时，银行也纷纷下调了房贷利率和首付贷款比例。
最近，央行更是放松了对房企融资的限制，现在房企可以通过股权、贷款、发债等途径融资了。不过，房地产调控的效果却并不理想，楼市还是持续低迷。这主要是房地产市场一旦形成调整趋势，就很难逆转，未来楼市仍将进入到长期调整的趋势之中。
而面对以上房地产市场的4大新变化，有业内人士指出，房地产市场进入到长期的调整周期，对于还没有买房的家庭来说，现在不要急着购房，只要再等几年，国内房价将会逐步回归到合理价格。而对于已经买房的家庭就需要注意了，2023年很可能会面临资产缩水，房子难以变现等问题，需要提前做好心理准备。
